7 cách chống thấm giáp ranh 2 nhà hiệu quả, hạn chế thấm lại

Chống thấm giáp ranh 2 nhà là một trong những hạng mục khó xử lý ở nhà phố, đặc biệt khi khoảng cách giữa hai công trình rất hẹp hoặc hai bức tường xây sát nhau. Nước mưa có thể xâm nhập qua khe tiếp giáp, vết nứt, đỉnh tường hoặc những khu vực không được chống thấm ngay từ quá trình xây dựng.

Đối với chống thấm tường giáp ranh, phương án hiệu quả nhất phụ thuộc vào việc còn tiếp cận được mặt ngoài hay không, chiều rộng khe giữa hai nhà và vị trí nước xâm nhập. Có trường hợp chỉ cần xử lý khe phía trên, nhưng cũng có công trình phải chống thấm mặt tường, che khe hoặc xử lý từ bên trong.

Vật Liệu Thông Minh hiện có nhiều nhóm sản phẩm chống thấm dạng phủ, màng tự dính và vật liệu sửa chữa có thể tham khảo cho từng tình trạng công trình.

Vì sao tường giáp ranh giữa 2 nhà thường bị thấm?

Tường giáp ranh có đặc điểm khác với một bức tường ngoài thông thường. Khi hai nhà được xây gần sát nhau, khoảng trống giữa hai công trình có thể rất nhỏ, gây khó khăn cho việc tô trát và chống thấm mặt ngoài.

Một số nguyên nhân thường gặp gồm:

• Hai nhà xây dựng ở hai thời điểm khác nhau.
• Tường nhà cũ chưa được chống thấm mặt ngoài.
• Khe giữa hai nhà hở và nước mưa chảy vào.
• Nước đọng tại phần đỉnh khe giáp ranh.
• Tường xuất hiện vết nứt.
• Khe tiếp giáp giữa hai kết cấu bị hở.
• Tường ngoài không được tô hoặc phủ chống thấm đầy đủ.
• Nước mưa từ mái hoặc sân thượng chảy xuống khe.
• Hai công trình có độ lún hoặc chuyển vị khác nhau.
• Không còn khoảng trống để thi công chống thấm từ bên ngoài.

Do đó, xử lý chống thấm tường giáp ranh cần xác định đường nước xâm nhập trước. Không nên thấy tường bên trong bị ẩm rồi lập tức quét sơn chống thấm lên mặt trong.

7 cách chống thấm giáp ranh 2 nhà phổ biến

1. Chống thấm mặt ngoài tường giáp ranh

Nếu nhà bên cạnh chưa xây hoặc vẫn còn đủ khoảng trống để thi công, nên ưu tiên xử lý chống thấm từ phía tiếp xúc trực tiếp với nước.

Quy trình cơ bản:

1. Kiểm tra bề mặt tường.
2. Xử lý các vết nứt và lỗ rỗng.
3. Loại bỏ lớp vữa yếu.
4. Làm sạch bề mặt.
5. Xử lý các khe tiếp giáp.
6. Thi công hệ chống thấm phù hợp.
7. Bảo vệ lớp chống thấm theo yêu cầu của hệ vật liệu.

Đối với bề mặt tường ngoài, có thể tham khảo Quicseal 103 – sơn chống thấm tường ngoài trời gốc Acrylic. Đây là vật liệu chống thấm một thành phần dạng lỏng, được Vật Liệu Thông Minh phân phối cho các ứng dụng trên tường và một số bề mặt ngoài trời.

Nếu đang lựa chọn vật liệu theo tình trạng tường, có thể xem thêm bài Top vật liệu chống thấm tường ngoài và trong nhà.

2. Xử lý khe giáp ranh giữa hai nhà

Đây là vị trí đặc biệt quan trọng.

Nếu phía trên khe giữa hai công trình để hở, nước mưa có thể chảy trực tiếp xuống khe và thấm ngang vào tường.

Tùy kích thước và cấu tạo khe, có thể sử dụng hệ trám khe và giải pháp che chắn phù hợp. Với khe có chuyển vị, vật liệu phải có khả năng thích ứng với chuyển động dự kiến của khe; không nên dùng vữa xi măng cứng để trám một cách tùy tiện.

Khi xử lý cần chú ý:

• Đỉnh khe giữa hai nhà.
• Vị trí giao giữa mái và tường.
• Các vết nứt dọc.
• Điểm nối giữa hai loại vật liệu.
• Khu vực nước mưa thường xuyên chảy qua.

Mục tiêu là ngăn nước đi vào khe ngay từ phía trên, thay vì chờ nước xuống đến vị trí tường bên trong mới xử lý.

3. Dùng màng chống thấm che khe giáp ranh

Trong một số trường hợp có thể sử dụng màng chống thấm để tạo lớp che phía trên hoặc trên bề mặt phù hợp của khu vực giáp ranh.

Màng cần được bố trí sao cho nước mưa chảy ra ngoài thay vì tiếp tục đi xuống khe.

Vật Liệu Thông Minh hiện có các loại màng SBS Kukyoung, màng KP và các dòng màng chống thấm tự dính

Nếu sử dụng màng tự dính, cần đặc biệt chú ý:

• Bề mặt phải sạch.
• Xử lý vết nứt trước.
• Căn chỉnh màng trước khi bóc film.
• Ép màng kỹ.
• Không để màng nhăn.
• Xử lý kín phần chồng mí.
• Xử lý kỹ đầu và mép màng.

Bạn có thể tham khảo hướng dẫn thi công màng chống thấm tự dính để biết quy trình chi tiết.

4. Chống thấm tường giáp ranh bằng vật liệu dạng lỏng

Đối với những khu vực vẫn có thể tiếp cận nhưng bề mặt có nhiều góc cạnh, vật liệu chống thấm dạng lỏng là một giải pháp đáng cân nhắc.

Ưu điểm của dạng lỏng là có thể phủ theo hình dạng thực tế của bề mặt và tạo lớp màng liên tục sau khi hoàn thiện.

Có thể tham khảo Neoproof PU W 13kg Neotex, vật liệu chống thấm dạng lỏng tạo màng liên tục. Sản phẩm được sử dụng cho các hạng mục ngoài trời như sân thượng, mái bê tông, ban công và các bề mặt phù hợp.

Khi áp dụng vật liệu dạng phủ cho khu vực giáp ranh, cần đặc biệt xử lý:

• Vết nứt.
• Chân tường.
• Góc tiếp giáp.
• Mép trên của lớp chống thấm.
• Vị trí giao với mái.

Không nên chỉ quét một lớp mỏng trực tiếp lên bề mặt đang bong hoặc nứt.

5. Dùng keo chống thấm xử lý các vị trí nhỏ

Đối với vết rạn hoặc vị trí thấm cục bộ, có thể sử dụng keo/vật liệu sửa chữa chống thấm phù hợp thay vì thi công toàn bộ một hệ màng.

Vật Liệu Thông Minh hiện có keo chống thấm Waterproof Latex 800g, được giới thiệu cho các bề mặt như bê tông, xi măng, kim loại và gạch.

Phương án này phù hợp hơn với:

• Vết rạn nhỏ.
• Khe hở cục bộ.
• Điểm tiếp giáp.
• Khu vực cần sửa chữa nhỏ.

Nếu tường bị thấm trên diện rộng hoặc nước liên tục chảy xuống khe giữa hai nhà thì chỉ bôi keo tại vị trí tường ẩm thường không giải quyết được nguồn nước.

6. Chống thấm ngược tường giáp ranh

Chống thấm ngược tường giáp ranh thường được cân nhắc khi hai nhà đã xây sát nhau và hoàn toàn không thể tiếp cận mặt ngoài.

Ví dụ:

Nhà A | khe rất hẹp | Nhà B

Nếu tường Nhà A bị thấm nhưng khe giữa hai nhà chỉ rộng vài centimet, người thi công gần như không thể đứng phía ngoài để quét hoặc dán vật liệu.

Lúc này có thể phải xử lý từ mặt trong.

Quy trình thường bắt đầu bằng:

1. Xác định nguồn nước.
2. Loại bỏ lớp sơn, bột bả hoặc vữa đã hư hỏng.
3. Kiểm tra vết nứt.
4. Xử lý các khe và điểm nước xâm nhập.
5. Chuẩn bị nền.
6. Thi công hệ chống thấm ngược phù hợp.
7. Chờ vật liệu đạt yêu cầu trước khi hoàn thiện lại tường.

Tuy nhiên, cần hiểu rằng chống thấm ngược không ngăn nước tiếp xúc với mặt ngoài của tường. Nó chủ yếu xử lý nước sau khi nước đã đi vào kết cấu.

Do đó, nếu vẫn có khả năng chặn nước từ phía ngoài hoặc phía trên khe giáp ranh thì nên ưu tiên xử lý nguồn nước trước. Nguyên tắc tương tự cũng được áp dụng khi xử lý chống thấm ngược trần nhà.

7. Làm mái che hoặc tấm che khe giữa hai nhà

Nếu nguyên nhân chính là nước mưa đi thẳng từ phía trên xuống khe giáp ranh, một giải pháp thực tế là thiết kế phần che phù hợp tại đỉnh khe.

Có thể sử dụng cấu tạo như:

• Tấm kim loại.
• Tôn.
• Hệ flashing.
• Màng chống thấm phù hợp.
• Cấu tạo che khe chuyên dụng.

Phần che nên có độ dốc để nước thoát ra ngoài và mép tiếp giáp phải được xử lý kín.

Không nên tạo cấu tạo khiến nước bị giữ lại thành một rãnh giữa hai nhà.

Đây thường là giải pháp đáng cân nhắc khi chống thấm tường liền kề giáp ranh hàng xóm, bởi nó xử lý trực tiếp một trong những đường nước phổ biến nhất: nước mưa đi từ trên xuống.

Trường hợp nào nên dùng phương pháp nào?

Có thể lựa chọn theo tình trạng công trình:

Chống thấm giáp ranh 2 nhà khi nhà hàng xóm chưa xây

Đây là thời điểm thuận lợi nhất để xử lý.

Nếu một bên tường sau này sẽ bị nhà kế bên che kín, nên chống thấm ngay trước khi công trình bên cạnh được xây dựng.

Có thể thực hiện:

Tường xây → tô trát → xử lý nứt/khuyết tật → chống thấm → lớp bảo vệ phù hợp.

Đặc biệt cần xử lý kỹ phần đỉnh tường và khu vực tiếp giáp với mái.

Chi phí chống thấm ở giai đoạn này thường dễ kiểm soát hơn so với việc chờ hai công trình xây sát nhau rồi mới xử lý.

Chống thấm giáp ranh khi 2 nhà đã xây sát nhau

Đây là trường hợp khó hơn.

Trước tiên hãy kiểm tra xem có thể tiếp cận khe từ:

• Sân thượng.
• Mái.
• Phía trước nhà.
• Phía sau nhà.
• Khoảng thông tầng.

Nếu vẫn tiếp cận được đỉnh khe, nên ưu tiên ngăn nước đi xuống từ phía trên.

Sau đó mới xử lý những vị trí nứt hoặc ẩm ở mặt trong.

Nếu hoàn toàn không thể tiếp cận nguồn nước bên ngoài, mới cân nhắc giải pháp chống thấm ngược phù hợp.

Có nên chống thấm tường giáp ranh bằng màng tự dính?

Có thể, nhưng phải đúng vị trí.

Màng tự dính phù hợp hơn khi bề mặt:

• Có thể tiếp cận.
• Tương đối phẳng.
• Đủ sạch để tạo độ bám.
• Có thể xử lý mép màng.
• Có không gian để trải và ép màng.

Nếu khe chỉ rộng vài centimet thì việc đưa cả cuộn màng xuống giữa hai nhà gần như không khả thi.

Trong trường hợp đó, có thể cân nhắc sử dụng màng để che phần đỉnh khe thay vì cố dán toàn bộ mặt tường.

Những lỗi thường gặp khi chống thấm tường giáp ranh

Chỉ chống thấm mặt trong

Tường bên trong bị ẩm không đồng nghĩa vị trí đó chính là nơi nước bắt đầu xâm nhập.

Nếu nước đang chảy từ đỉnh khe xuống, chỉ phủ chống thấm mặt trong có thể không giải quyết triệt để nguồn nước.

Dùng xi măng trám cứng khe giữa hai nhà

Hai công trình có thể chuyển vị khác nhau. Một lớp vật liệu cứng có nguy cơ tiếp tục xuất hiện vết nứt nếu khe có chuyển động.

Không xử lý phần đỉnh khe

Đây là một lỗi đáng chú ý. Toàn bộ mặt tường có thể đã được chống thấm nhưng nước vẫn đi từ trên xuống qua khe hở.

Phủ chống thấm lên lớp sơn đang bong

Lớp chống thấm mới sẽ phụ thuộc vào độ bám của lớp bên dưới. Nếu nền đã bong thì lớp mới cũng có nguy cơ bong theo.

Không xử lý vết nứt trước

Vết nứt lớn hoặc đang tiếp tục phát triển cần được đánh giá và sửa chữa trước khi phủ hệ chống thấm.

Chống thấm tường giáp ranh nên làm từ lúc nào?

Tốt nhất là ngay trong quá trình xây dựng, đặc biệt nếu biết chắc bên tường đó sau này sẽ bị công trình kế bên che kín.

Nên xử lý trước khi:

• Nhà hàng xóm xây sát vào.
• Không còn giàn giáo.
• Khoảng giáp ranh bị che kín.
• Hoàn thiện toàn bộ nội thất bên trong.

Nếu hai nhà đã hoàn thiện, chi phí và độ phức tạp khi sửa chữa thường tăng đáng kể.

Vật liệu chống thấm tường giáp ranh tại Vật Liệu Thông Minh

Tùy tình trạng chống thấm giáp ranh 2 nhà, có thể cần vật liệu dạng phủ, màng tự dính, vật liệu sửa chữa hoặc kết hợp nhiều giải pháp.

Vật Liệu Thông Minh hiện có danh mục vật liệu chống thấm gồm Neoproof PU W, Quicseal 103, Waterproof Latex, màng SBS Kukyoung, màng KP, Miwa Primer và nhiều sản phẩm phục vụ các hạng mục chống thấm công trình.

Điều quan trọng khi xử lý chống thấm tường giáp ranh là không lựa chọn vật liệu chỉ dựa trên giá. Cần xác định nước đi từ đâu, còn tiếp cận được mặt ngoài hay không và khe giữa hai công trình có chuyển vị hay không trước khi quyết định phương án thi công.